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      PPP樣本:中信城市運營商拋開地產做服務

    1. "不涉及一平方米的房地產開發,而是通過運營使目標區域的城市資源得到增值,從而分享到城市資源增值收益。"中信汕頭濱海新城投資發展有限公司副總經理藍宇接受中國房地產報采訪時表示。中信房地產股份有限公司(以下簡稱"中信地產")在汕頭邁開了城市運營商的第一步。

       

      "2月2日,中信濱海新城迎來一個非常值得紀念的歷史時刻,汕頭海灣隧道建設正式啟動,同時潮汕歷史文化博覽中心工程實現結構封頂,中信濱海新城建設開發的進程掀開了嶄新的一頁。"兩年多的努力終獲突破,中信地產副總裁林竹感慨地說。

       

      "中信濱海新城項目是汕頭市政府與中信集團合作推動的特大規模城市綜合開發運營項目,也是政企合作探索'政府引導、市場主導'的新型城鎮化ppp模式的創新實踐。"全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康這樣評價。

       

      以立法規避政策風險

       

      中信濱海新城項目涵括168平方公里范圍的整體規劃和產業,預計總投資將超過500億元。項目內容包括城市級公共基礎設施建設、土地整理、產業配套、"三舊"改造等。其中,汕頭海灣隧道是中信濱海新城項目的重要組成部分,是項目實施TOD理念和PPP模式的載體和SPV平臺。

       

      PPP模式對于企業而言,顧慮的主要是政策風險,政府契約精神是否能真正落地是關鍵。

       

      "因為我們的ppp項目都是投資大、規模大,合作周期很長的項目,所以協議的穩定性很重要。"藍宇對記者表示。

       

      這種顧慮主要有兩個方面的原因,其一是國家政策變動的風險,另外一個是政府變動的風險,主要領導的變更,或者政府換屆帶來可能違約的風險。

       

      中信地產在濱海新城項目上做了相應的創新,在與汕頭市政府的協議里約定:整套協議要通過汕頭市和濠江區兩級人大常委會的批準,從法律角度確立雙方權責,目前區人大常委會已經通過,市人大常委會正在報批。

       

      據了解,汕頭市作為特區城市,人大常委會擁有立法權,在人大層面能通過,對保障協議能夠長期穩定履行有很重要的意義,也大大增加了違約成本,對保障項目以后的穩定性具有很重要的意義。

       

      在開發企業的選擇上,汕頭市政府授權濠江區政府,通過公開招標的方式確定中信地產作為項目城市運營合法投資主體,這點在目前國內很多類似合作交易架構中較為少見。

       

      在合作模式的設計上,汕頭市政府對海灣隧道的建設運營、土地開發進行約定的特許授權,在雙方合作設立的隧道項目公司層面建立收益共享和風險共擔機制。

       

      在資本運作層面,通過建立多層次資本運作平臺支撐建設運營的資金需求,確保隧道建設和運營的資金需求,進而建立一系列協議構成整體系統的城市運營法律協議體系,來保障和規范項目長期運營當中各個細節、各個方面、各系統合法合規的運作,設定了合理、平等、完善的收益共享機制和風險分擔機制,并通過汕頭市和濠江區兩級人大立法的形式予以保障。

       

      市場主導

       

      PPP的核心是政府引導、市場主導,而如何厘清這兩者之間的關系,怎么保證真正的市場主導作用,這也是參與PPP模式的開發企業普遍關心的問題。

       

      面對政府引導、市場主導如何落實的難題,藍宇說:"這是我們項目的另一個創新之處,即區域的規劃,由政府主導變為企業主導,由我們中信地產對整個區域進行城市規劃設計"。

       

      從以往政企合作模式來看,城市規劃都是由政府做,但是政府做規劃有一個最大的缺陷——規劃較少考慮經濟上的可行性。很多政府做出來的規劃,理念很好,但是在具體執行上就碰到問題,因為經濟上不可行,沒有企業愿意投資。

       

      中信地產跟汕頭市政府約定,"我們必須有規劃的主導權,整個區域168平方公里的規劃是我們做的,首開區域12平方公里的城市設計,控制性詳細規劃,包括市政專項規劃、交通規劃等都是由我們來做。"藍宇說。

       

      作為一家城市運營企業,雖然規劃由企業主導,但是做規劃也不能完全從經濟利益出發,這個規劃仍然需要經過政府的審批,目標是實現政府、企業和社會公眾的共同發展訴求。

       

      他說:"整個規劃設計,我們都要征求政府各個有關職能部門的意見,征求利益相關團體市民的意見,要做公示,整個程序跟政府是一樣的。最后在跟各有關利害團體協調好之后,上規委會。站在政府角度來看,這個規劃不但符合政府總體的發展方向,符合國家的政策導向,也符合公共利益,政府部門自然會給予審批,這一點也是我們落實政府引導、市場主導的創新性嘗試。"

       

      "在這個項目的規劃設計上,除了要保障社會公共利益和保障符合國家政策導向之外,也要充分考慮經濟上的可行性,項目實施的可行性。"他還補充道。

       

      摒棄房地產概念

       

      與多數地產商圍繞地產開發提出的城市運營商概念有所區別的是,中信倡導的城市運營PPP模式主要致力于和地方政府建立起契約型的合作伙伴關系,主要以規劃為導向,以土地為基礎,以產業為深化。然后通過科學的策劃和規劃,來引導土地整理和配套建設,包括城市產業投資等一系列城市資源的整合。作為2014年媒體廣泛關注的中信城市運營PPP模式,與多數房地產開發企業提出的城市運營商概念有何區別?藍宇也給出了自己的解答。他說:"因為其他房企提出城市運營商的模式,我就在媒體上了解了一些,我也不能隨便做評論。但是我感覺其他房企在提城市運營配套服務商這個口號的時候,它們更多還是以地產為主導,然后再來完善其他的配套,它們還是突出地產。但是中信提出城市運營的PPP模式,我們可以說完全摒棄房地產的概念。"

       

      據他介紹,跟汕頭市政府合作的中信濱海新城項目,不涉及一平方米的房地產開發。主要負責做整個項目的策劃、規劃、投資,包括運營管理,所做的配套都是市政基礎設施,城市的大型公建和場館,以及學校、醫院、酒店、博物館、商業綜合體等,使目標區域的城市資源得到增值,從而分享到城市資源增值收益的過程。

       

      "我們不涉及一平方米的房地產開發,這個模式跟其他房地產開發商提出的,可能還有一些不一樣。"他強調。

       

      而中信敢于接下城市運營這個大攤子,也是基于其深厚的資源背景。"去年9月,中信股份全部股權成功注入中信泰富,實現集團在香港聯交所整體上市。"中信集團副董事長兼總經理王炯表示。"中信集團以金融為主業,擁有銀行、信托、證券、保險、基金等全牌照。在實業方面,房地產、基礎設施的建設、機械制造等領域,我們也有較強綜合的實力。依托集團的資源背景,將眾多產業整合在一起。"藍宇介紹說。

    2. 關鍵詞:

      責任編輯:中國PPP門戶網

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