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      PPP百科之PPP合同用地條款

    1. 本期科普達人

      王盈盈:清華大學PPP研究中心高級研究助理

      楊曉路:清華大學PPP研究中心部長助理

      近日,北京市首例社會投資人、施工總承包和國有建設用地使用權招標合并實施的項目——“北京2022年冬奧會和冬殘奧會延慶賽區ppp項目”面向社會發布資格預審公告。公告中指出,該項目國有建設用地土地使用權招標不單獨組織,隨本PPP項目招標一并實施,該公告引發了業界的廣泛關注。該項目實施機構為北京市延慶區人民政府,國有土地使用權出讓方為北京市規劃和國土資源管理委員會,政府出資人代表為北京控股集團有限公司。此次中標的社會資本方和北京北控置業集團有限公司將與市規劃國土委簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》、與土地一級開發主體北京北控國際會都房地產開發有限責任公司簽訂《土地開發建設補償協議》,并按照投標報價及招標文件約定,依規交納土地出讓價款。

      就該項目提到的相關概念,本期的PPP百科就向大家普及關于PPP項目合同中的用地條款的相關內容。

      概述

      PPP項目合同中的用地條款,指的是在PPP項目實施中涉及土地方面的權利與義務的規定,通常需要包括約定土地權利的取得方式、相關費用的承擔及承擔的方式、土地使用的權利及性質等內容。

      由于大部分的PPP項目是基礎設施建設項目或其他設計建設的項目,所以一般都會涉及到項目用地問題。由哪一方負責取得土地,是項目中非常關鍵的一個環節。通常的原則是,根據政府方和項目公司哪一方更有能力、更有優勢、也更容易承擔取得土地的責任,來判定由哪一方負責取得土地。

      土地使用方選擇方式

      具體而言,實踐中有兩種選擇方式:

      第一種,由政府方負責提供土地使用權。這里主要考慮的因素是:如果簽署PPP項目合同的政府方是對土地使用權擁有一定控制權和管轄權的政府或政府部門,比如縣級以上的人民政府,那么在PPP項目實施中,如果該政府方負責取得土地使用權,項目的實施往往更經濟高效。

      主要的原因是:一方面,我國的法律框架下土地所有權一般歸國家或集體所有,土地的使用權由有一定的控制力的政府方負責取得會更便利;另一方面,根據土地管理法及相關其他的法律規定和實踐來看,城市基礎設施用地、公用事業用地,以及國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地,大多采用劃撥的方式,項目公司一般無法自行取得該土地使用權,也就是說要履行相關的程序。

      在這種情況下,具體安排是:政府方以土地劃撥和出讓等方式,向項目公司提供項目建設用地的土地使用權及相關場地的道路使用權,并根據項目建設用地需要為項目公司提供臨時用地,項目的用地預審手續和土地使用權證均由政府方辦理,項目公司主要予以配合。當然如果涉及征地拆遷和安置,通常由政府方負責完成。

      第二種,由政府方協助項目公司獲得土地使用權。如果項目公司有權力也有能力根據我國法律規定自行取得土地使用權,那么可以考慮由公司自行取得。當然在這個過程中,政府方應提供必要的協助,而土地使用權的獲得會引起以后所有權以及使用權的很多的變化和改進。

      費用承擔方式

      在明確土地使用權的承擔一方之后,需要明確取得土地使用權或其他相關權利的費用的承擔方式,在這個過程中可能會產生土地出讓金、征地補償費用,比如土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、土地恢復平整費用、臨時使用土地補償費等。

      實踐中負責取得土地使用權與支付相關費用的有可能不是同一主體。那么具體項目公司應承擔哪些費用呢?這需要根據費用的性質、公司的承擔能力以及整個項目的投資回報進行綜合評估。實踐中可能在一開始合同中約定一個暫定價,項目公司在暫定價的范圍內承擔的土地使用權取得的費用,如實際費用超過暫定價,對于超出的部分,雙方可以在簽署合同時約定協商約定承擔的比例。

      土地使用權限制

      第三個方面是需要約定的土地使用權的一些限制,在PPP項目合同中通常會約定項目公司有權在項目期限內獨占性地使用特定土地,并且進行以實施項目為目的的活動。根據我國土地管理法的規定,出讓國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承,而劃撥的國有土地使用權,在依法報批并補繳土地出讓金之后,才可以轉讓、出租和抵押。由于土地是專門為一個PPP項目而劃撥或出讓給項目公司的,因此在PPP項目合同中通常需要明確未經政府批準,項目公司不得將該項目涉及的土地使用權轉讓給第三方,或用于該項目以外的其他用途,除此以外還要受土地使用權出讓合同或者土地使用權劃撥批準文件的約束。

      政府出入權設置

      還有一個方面就是關于政府進出場地的出入權的設置,為了保障政府對項目的開展擁有足夠的監督權,通常會在PPP項目合同中規定政府出入項目實施場地的權利。當然需要對這個權力設置一定的條件和限制:第一,僅在特定目的下才有權進入場地,比如檢查建設進度,監督項目公司履行PPP項目合同的義務等;第二,履行雙方約定的合同通知義務后才可入場;第三,需要遵守一般的安全保衛規定,并且不能影響項目的正常建設和運營。

       

    2. 關鍵詞:PPP,PPP項目,PPP模式,PPP用地

      責任編輯:中國PPP門戶網

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